הפרדה בין דסקטופ לטבלט

הפרדה בין טבלט למובייל

הטרנד החדש – השקעה ברכישת הזדמנויות במצוקה

למה שהבנק ירוויח על הכסף שלכם? תרוויחו אתם!

יש לכם פיקדון בנקאי או תכנית חיסכון? אתם מפסידים כסף… והרבה!

מודאגים מהבורסה, משוק ההון, מאינפלציה אפשרית, מהשלכות הקורונה?

כדאי לקרוא על הפתרון. על הטרנד החדש – השקעה ברכישת הזדמנויות נדל"ן במצוקה

כדי להבין את הטרנד – ראשית נסקור בקצרה את אופציות ההשקעה המקובלות ונציג את הטרנד החדש.

זה לא סוד שמעל 100,000 איש במדינת ישראל משקיעים בנדל"ן, הרבה מהם בחו"ל. מדוע?

זה פשוט. הריביות שהבנק נותן על הכסף – אפסיות. וכסף שלא עושה כסף – הוא כסף טיפש, שהבנק שלך עושה עליו את כספו. הבנק משתמש בכסף שלנו ומלווה אותו תמורת ריבית. ולנו הוא נותן… ריבית אפסית. זה לא חייב להיות כך..

אז כמובן משקיעים בשוק ההון. אבל היום הוא מתוח למעלה יותר מידי. הגרף מפחיד. ורבים חוזים נפילות של 50% בבורסה. מה נשאר יציב תמיד? גם בנפילות בבורסה, גם בימי קורונה, גם באינפלציה ובמיתון – ובעצם בכל עת? נדל"ן.

ברור, חשוב שיהיה נדל"ן בתיק ההשקעות שלנו. ואז נשאלת השאלה – איזה נדל"ן? ואיך נימנע מכאבי הראש הכרוכים בכך.

המשקיע המחפש השקעת נדל״ן מניבה פונה בדרך כלל להשקעות המסורתיות כמו דירה או משרד להשקעה. התשואה הנמוכה בנכסים בישראל (עוד לפני הקורונה) מפנה אותו להשקיע מעבר לים. זה אופנתי ומקובל להיות בעלים של נכס "בטאבו" בחו"ל. כי זה מה שכולם מבינים בקלות. אבל האם זאת ההשקעה הטובה ביותר? האם היא נותנת שקט נפשי?
והאם כדאי בכלל להשקיע עכשיו – בעידן הקורונה? תלוי את מי שואלים. יש כמה אופציות. בואו נבחן אותן.

אופציה ראשונה – לרכוש בית בחו"ל – המנוהל בדרך כלל ע"י חברת ניהול. זו אופציה לא רעה אך טומנת בחובה קשיים ואינה מתאימה לכל אחד. נדרשת בחירת נכס מושכלת, יש תלות בשוכר יחיד, ומרגע הרכישה אתה עומד לבד מול חברת ניהול שאתה לא מכיר.…ועם שוכר שיכול להיעלם… ואז כל התכניות משתבשות. הצפי הוא לעד 7% תשואה ויש הרבה כאבי ראש בבעלות על נכס בחו"ל, מיסוי מורכב וכד'. ככה זה להיות בעל נכס. יש גם כמה יתרונות. זה שלך, בטאבו. אתה יכול למכור מתי שאתה רוצה, ואולי גם תיהנה מעליית ערך אם בחרת נכון…

אופציה שניה – להיכנס להשקעה קבוצתית מניבה (לדוגמא: מולטי-פמילי עם יזם מקומי). – אם מנהל הקבוצה בחר נכס טוב, קיבל מימון טוב, והניהול שלו תקין, זו יכולה להיות השקעה טובה אבל לא נטולת סיכונים. בד"כ אין בה נזילות אלא לאחר מספר שנים…. היו לאחרונה הרבה מקרים מתועדים בעיתונות של השקעות כאלה בהן המשקיעים מצאו את עצמם מחפשים ורודפים אחרי כספם. אתה שותף לטוב ולרע ואם העסק לא עובד טוב… אז אתה והכסף – תקועים..

יש עוד המון אופציות השקעה. לבצע פליפ בנכסים. לבד או בקבוצה. להשקיע בהקמת בנין או בשיפוצו. להשקיע בקרקע (ובעידן הזה אפילו יש בכך יתרונות). ואת הכל אפשר לעשות גם לבד וגם באופן קבוצתי. כל אחד לפי טעמו.

אבל דווקא בתקופה הזו חשוב לדבר על האופציה של – להיות הבנק! להלוות ליזמים נבחרים ולקבל ריבית ידועה מראש עם בטוחות חזקות. כשאתה הבנק אתה שותף סמוי בנכס אבל בלי כל האופרציה התפעולית, ובלי כאבי הראש הנלוים….

לאחר בדיקת הנכס ויכולת ההחזר של הלווה תינתן הלוואה עד 70% בד"כ משווי הנכס כנגד תשלומי ריבית קבועים ללא תלות בתפוסת הנכס. במידה והלווה אינו עומד בתשלום יימכר הנכס (הממושכן למלווה) במכירה מהירה למרבה במחיר כאשר מחיר המינימום הינו סכום ההלוואה ויתרת הריבית. כשאתה הבנק יש לך כוח. הלווה מפחד לא לשלם לך כי יש לו מה להפסיד (את הנכס), ולך יש ודאות – אתה יודע כמה תקבל ומתי, ויש לך בטוחה חזקה במקרה של הפרה. הריסק נמוך. כמובן שעקב הבטחון הרב לא ניתן לצפות לתשואות גבוהות מידי… אבל אין ספק שבהינתן היזם הנכון – זה אפיק מאד חזק להשקעה בטוחה.
שוק ההלוואות הפרטיות הפך בשנים האחרונות ללהיט עבור משקיעים פרטים כבדים וגופים פיננסים כאחד. אבל מאוד חשוב למי מלווים. חשוב שיהיה לו מודל עסקי סדור ומוכח ומבנה רווח המאפשר לשלם את הריבית בנוחיות ובלי סיכונים מיותרים. חשובות הבטוחות וחשוב מבנה מס אופטימלי.

ואז בא משבר הקורונה…וטרף את הקלפים, לא?
בתקופות משבר, כמו משבר הקורונה הנוכחי, ואפילו ביציאה ממנו, שכירים וגם עסקים – נלחצים. שכירים מכיוון שאיבדו את מקום העבודה שלהם אך ההתחייבויות שלהם לא השתנו. עסקים – מאלף ואחת סיבות שהעיקרית שבהן היא השוק שהצטמצם והשתנה והמחסור במזומנים להמשך הפעילות. כתוצאה מכך התזרים החודשי שלהם נפגע ולאחר תקופה של כמה חודשים הם מגיעים לבור כלכלי ועומדות בפניהם כמה אופציות – או לקחת הלוואה ולנסות לשרוד או למכור את הנכסים שלהם ומהר, כדי לכסות את החובות – וכאן, נוצרת הזדמנות! הזדמנות לרכישת נכסים במצוקה, ואת זה עושים בעיקר מביני דבר…
זה לא סוד שברגעי משבר נוצרות ההזדמנויות המשתלמות ביותר ומי שפועל ועושה משהו – מרוויח ובגדול.
אז איך ניתן לנצל את המצב ולייצר תשואה גבוהה מההזדמנות שנוצרה? ביקשנו מטוביה "נדלנומטר" מרמרלי – אנליסט נדל"ן ובוחן השקעות אלטרנטיביות שיספר לנו על הטרנד החדש ואיך אפשר לנצל אותו גם ללא הון עצמי של מיליונים.

הטרנד החדש – השקעה עם יזמים הרוכשים נכסים במצוקה
לדברי טוביה מרמרלי (הידוע בכינויו "הנדלנומטר"): "כרישי נדל"ן בכל העולם מחכים למשברים כמו המשבר הנוכחי, הקבלנים קורסים, בעלי דירות רבים אינם מצליחים לשלם את המשכנתא שלהם, חברות רבות במשק קורסות והשווי שלהן מתרסק.
חברות גדולות ובעלי הון, כרישים אמיתיים, מתאגדים ומגייסים מזומן לקרן משותפת, שאורבת להזדמנויות רכישה נוחות ורווחיות. הם סבלניים מאוד, וברגע שקופצת הזדמנות הם מנצלים אותה.
נכון לרגע זה, בישראל לבדה, פורסם כבר על 3 קבוצות שהתארגנו והקימו קרנות כאלה בהן הם מגייסים מזומן ומחכות לנפילות קבלנים ולהזדמנויות נדל"ן שבעליהן במצוקה. זה הטרנד בכל משבר ובכל מקום בעולם.
הטרנד הזה מתפתח, וחשוב מאוד לשים לב אליו. למה? כי כבר אין צורך בכלל לרכוש את הנכס, ניתן לתת הלוואה לכרישים שמתעסקים בזה כבר שנים ולתת להם לעשות את העבודה הקשה. העניין הוא שבדרך כלל ההלוואות הללו נגישות רק לאנשים בעלי הון עצמי נזיל של מיליונים ולכן המשקיע הממוצע אינו נחשף להזדמנויות השקעה מהסוג הזה.
הלוואות כאלה מסוגלות לייצר ריביות דו ספרתיות למשקיעים בפרק זמן קצר יחסית ובעצם, להיות הבנק. הקרנות המוצלחות יותר הן אלו שפעלו בתחום עוד לפני המשבר, והן בעלות ניסיון לזיהוי כאלה נכסים. הכי מעניין זה הלוואה לחברות שהיו להן הזדמנויות של נכסים במצוקה בצנרת לפני הקורונה. משבר הקורונה כמובן לחץ את בעלי הנכסים האלה אף יותר… וזה נקרא לנצל הזדמנויות".

אז איפה משקיע ללא הון עצמי גדול יכול למצוא השקעה כזאת?
הזמנו את אליאב אבשלום, סמנכ"ל Handsoff השקעות אלטרנטיביות, שיספר לנו על קרן שמנגישה השקעה כזאת לקהל הרחב.

רכישת נכסים במצוקה בלונדון – עם בטחונות
אליאב מספר: "איתרנו חברת ניהול נכסים שמתמחה ברכישת נכסים במחירים נמוכים בכ-40% בממוצע ממחיר הנכסים בלונדון. היא עובדת רק בלונדון רבתי. מדובר בנכסים שבעליהם במצוקת החזר משכנתא. לרוב, בעלים של נכסים מהסוג הזה מוכרים לחברה במחירים נמוכים ממחיר השוק מכיוון שאינם רוצים לספוג פגיעה בדירוג האשראי שלהם או להיות מעוקלים על ידי הבנק. בעלי הנכסים מעדיפים לספוג ירידה בשווי תמורת קבלת מזומן במהירות. עקב הקורונה, קיימים כיום יותר נכסים מהסוג הזה והחברה, שמזהה ורוכשת אותם, צריכה יותר מזומנים – כדי לנצל את ההזדמנות.
ייחודה של החברה היא המהירות בה היא פועלת" – לדברי אליאב " זו המהירות שיוצרת החזרים ורווחיות גבוהה. תוך חצי שנה מקניית הנכס היא עושה עליו "פליפ" ומרוויחה עליו כ-30%. מדי שנה היא עושה "פליפ" לעשרות נכסים. בשנה היא עושה על הכסף כ-60% ויותר. לכן, משתלם לה ללוות מאיתנו המשקיעים ולשלם לנו ריבית גבוהה, ומאחר ומודל הרווחיות שלה כל כך חזק והנכסים ממושכנים אלינו במשכון ראשון – אנחנו בטוחים יותר"
ניתן להשקיע עם החברה החל מסכום של 200,000 ש"ח. זאת הזדמנות השקעה יוצאת דופן מכיוון שבדרך כלל חברות כאלה לא מגייסות השקעה בסכומים נמוכים כאלה אך עקב משבר הקורונה והצורך במזומנים ומהר, גם המשקיע הממוצע יכול להצטרף ולהשקיע כמו הכרישים הגדולים של עולם הנדל"ן. "אנחנו המשקיעים בעצם הופכים להיות הבנק"
איך? המשקיעים מלווים לחברה כסף על מנת שתוכל לנצל את ההזדמנות ומקבלים ריבית דו-ספרתית עם בטוחת נדל"ן ראשונה בלונדון (הנכסים הנרכשים) ונאמן (המפוקח ע"י משרד האוצר הבריטי) שמפקח על התהליך. אין התעסקות עם שוכרים, אין התעסקות בתחזוקה, אין התעסקות בסיכונים והמרות מט"ח ואין מיסוי בחו"ל והכל בחוזה מראש. והכסף מגיע אליכם ישירות לחשבון הבנק, בשקלים. במסלול תשלום רבעוני או בתום התקופה עם יותר ריבית.
למשקיעים כבדים (1,000,000 ש"ח ומעלה) ניתנת האפשרות להצטרף לשותפות פרטית עם מנהלי הקרן.

למה דווקא עכשיו?
הקורונה הקצינה את עוצמת המצוקה של בעלי נכסים במצוקת פירעון משכנתא ויש יותר הזדמנויות, ויותר טובות. אם לפני הקורונה היו בכל יום כ-100 נכסים במצוקת פירעון משכנתא בלונדון, כיום מדובר ב-140 נכסים, וזה אומר שהמודל של החברה מתחזק.
יתרה מכך, עקב ההחלטה על הברקזיט, התחילו מחירי הדירות בלונדון לעלות (2% מההודעה על הברקזיט ועד סוף מרץ 2020). הצפי של הכלכלנים הוא שעקב החוסר הקיצוני בדירות ומשבר הקורונה, מחירי הדיור בלונדון ישובו למגמת עליה עם צפי עליה של 6-10% בשנה הבאה. עכשיו "יש דם ברחובות והזדמנויות מצויינות למשקיעים" (כה אמרו וורן באפט והברון רוטשילד). המצב היום מציב את החברה ואותנו בעמדה מצוינת לניצול המשבר. זה מה שהכרישים עושים – ואנחנו יכולים להצטרף אליהם.
מעוניינים לקבל פרטים נוספים?

מעוניין/ת לשמוע פרטים נוספים? מלא את פרטיך וניצור עמך קשר בהקדם

מאמרים נוספים:

להיות הבנק…ולהרוויח יותר מהבנק?

לפני שנספר על הטרנד – מהן אופציות ההשקעה המקובלות בנדל"ן? המשקיע המחפש השקעת נדל״ן מניבה פונה בדרך כלל להשקעות המסורתיות כמו דירה או משרד להשקעה.

השקעה בדיור מוגן בבריטניה

השקעה בבתי אבות באנגליה

על פי נתונים סטטיסטיים של שוק הדיור המוגן בבריטניה, אוכלוסיית הקשישים בגילאי 85 ומעלה צפויה לגדול ליותר מ-2.5 מיליון אנשים. נתון זה מוכיח כי הודות

מהם היתרונות בהשקעות משולבות?

מהם היתרונות בהשקעות משולבות?

כדי להבין מהי השקעה משולבת ומהם היתרונות שלה, הבה ונבין תחילה מהי השקעה ישירה (או יחידנית) ומהי השקעה עקיפה (או קבוצתית). כשמחליטים לרכוש באופן עצמאי

הלוואות מגובות נדל"ן

הלוואות מגובות נדל"ן

אם היו מציעים לכם להעניק הלוואה ליזם נדל"ן בתמורה לקבלת בעלות על נכסיו הייתם הולכים על זה? אם התשובה היא כן, המאמר הבא הוא בדיוק

טוביה מרמלי

רוצים להשקיע אך לא יודעים מה מתאים לכם?

אנחנו נאפיין עבורכם
השקעה מדוייקת
לצרכים שלכם
בשיטת הנדלנומטר

פתח צ'ט
💬 צריכים עזרה?
היי 👋
צריכים עזרה?