זו שאלה חשובה. והתשובה תלויה במי אתה, מה אתה מחפש בהשקעה ואת מי אתה שואל. 🙂 

אם תשאל את אוהדי הטורקית ויש רבים כאלה, תשמע על מקום מתפתח במהירות עם תשואה שמגיעה בעיקר מהשכרות קצרות טווח. זה נכון. מבחינת תשואות לקפריסין הטורקית יש כרגע יתרון זמני – עד שהמחירים יושוו עם היוונית. ענין של שנתיים שלוש להערכתינו. כדי למשוך תיירות הקבלנים בונים ריסורטים מפוארים ואתם בהחלט יכולים לקנות דירות נאות במחירים מצחיקים ולהרוויח יפה בהשכרות קצרות טווח. צריך להבין שקפריסין הטורקית היא אמנם חלק מאירופה … אבל – לא חלק מגוש היורו. מדובר במדינת חסות של טורקיה (זה לא בהכרח רע או מסוכן) החזקה שמחזיקה שם צבא קטן לשמור על בני חסותה ולקבע את עליונותה בים התיכון. למרות שהמתח בין קפריסין הטורקית ליוונית שקט כבר 44 שנה (מאז פיצול קפריסין) עדיין יש החוששים שמא היוונים הלאומנים הטוענים שהאדמות שם שלהם, יעשו משהו… כמנהל סיכונים מקצועי אני בכלל לא בטוח שהחשש מוצדק. להיפך. אם אתה שואל ארופאי איזו מדינה יותר מסוכנת – ישראל או קפריסין הטורקית – התשובה ברורה. ישראל.  קפריסין הטורקית התגלתה בשנים האחרונות לאירופאים שגודשים אותה  בשל המחיה הזולה, העלות הנמוכה של הנכסים (מה שמשתנה במהירות) והקרבה לאירופה.

אבל אם תשאל את אוהדי היוונית הם יגידו לך שקפריסין הטורקית הינה שטח כבוש…ויום אחד הוא עוד יחזור לידיים יווניות. חכה חכה. אל תשקיע שם!

האמת היא שקפריסין היוונית הינה חברה בגוש היורו עם רגולציה אירופית במחיר שפוי, וקרובה לישראל ותקבל תושבות אירופאית. זה נכון. אז אם אתה מחפש תושבות ורגולציה אירופאית- אין לקפריסין היוונית תחרות. כן, התשואות בהשכרה קצרת טווח תהיינה כנראה נמוכות יותר מהטורקית בשלב זה, אבל השכירות ארוכת הטווח גבוהה יותר! הביקוש לשכירות עצום (כמובן תלוי באיזה מקום – קרא בהמשך את ההשוואה הנדלנית בין האזורים השונים) ומחירי השכירות האמירו בשנה האחרונה ב30% באיזורים הנכונים. זו מדינה נורמלית, באירופה, היורו הוא המטבע המקומי והמימשל החכם מעודד זרים עשירים להתיישב במקום  מה שמעלה את מחירי הנדל”ן. 

נקודה חשובה – שדות תעופה: בקפריסין היוונית יש שני שדות תעופה בינלאומיים (לרנקה ופאפוס) שאליהם יש טיסה ישירה ממרבית ארצות העולם כולל מישראל. למרות שיש שדה תעופה בינלאומי חדש בארצ’ן בחלק הטורקי – הטיסות היחידות אליו נכון להיום הן מאיסטנבול. זהו hub  של חברת התעופה הטורקית שבנתה אותו מתוך תקווה שיהפוך לבינלאומי – אך בינתיים הישראלים אינם יכולים לטוס ישירות לטורקית. עלינו לטוס ללרנקה ומשם ליסוע ברכב, לעבור בדיקת דרכונים במעבר הגבולות ואז להמשיך ליעד בקפריסין הטורקית. טירטור – אבל לא נורא. 

בקיצור יש סיבות לכאן ולכאן. תלוי במה שחשוב לך. הדף הזה ממוקד בקפריסין היוונית בלבד. 

קפריסין (היוונית) הינה חלק מגוש היורו. היא קרובה לאירופה ולמזרח התיכון. מזג האויר הנוח והמיסוי הזול, והאווירה השירותית מושכים לאי המונים, בעיקר אירופאים ששמו בו את משכנם. לכל אחד הסיפור שלו אבל בגדול ניתן לקטלג את אוכלוסיות המשקיעים העיקריות כדלקמן:

1.הבריטים – ששלטו באי ועדיין יש להם בסיסי צבא במקום. התאהבו ונשארו. בשנתיים האחרונות עם יציאתם מגוש היורו – המוני בריטים נוספים רצו להישאר אזרחי אירופה ורכשו כאן נכס. זה עוזר להם לעשות עסקים עם אירופה, וגם להימלט ממזג האויר ההאפור. כאן יש שמש! מעל 100,000 בריטים באי! יש כמה כפרים בקפריסין, בעיקר בסביבת פאפוס, המאוכלסים כמעט בשלמות ע”י בריטים. המקום מבוקש ומחירי הנדל”ן והשכירות שם – בצמיחה מתמדת.

2.עשירים מכל העולם ובמיוחד ממזרח אירופה – שמעונינים  לשמור על כספם בחוף מבטחים, ולהיות קרובים לעסקים באירופה. האוליגרכים הרוסים קבעו כאן את משכנם. כמות הוילות המפוארות בין לימסול לפאפוס מדהימה. בלימסול, העיר הגדולה, השפה החצי רשמית היא רוסית, והביקוש עולה. הממשל החכם – מטפח ומעודד את נהירת הכסף הזר ופיתח תעשיית שירותים לזרים ולחברות זרות שהופכים את המקום לאטרקטיבי מאד עבור הכסף הגדול.

3.אנשי הייטק – חברות תוכנה רבות (כולל ישראליות, אמדוקס לדוגמא) קבעו בקפריסין מרכזי פיתוח הולכים וגדלים. המחיה זולה, הנדל”ן מושך, המיסוי קל. ים. מזג אויר. אז קל לשכנע הייטקיסט לעבור למקום.  רבים, התחילו כתכניתנים פשוטים, התאהבו במקום – וקבעו את עתידם במקום. ואלה מושכים את חבריהם אחריהם.  

4.אנשי עסקים / נדלניסטים – כאלה שמבינים את ההזדמנות. רוכשים בית/דירה במחיר זול שערכו עולה תמידית, והוא מושכר בתשואה גבוהה יחסית עקב הביקוש הגואה לאנשי התוכנה והאירופאים ששגודשים את המקום. כסף קל ובטוח, עם רגולציה אירופאית

יש כמה סיבות לדעתנו:

1. כי זה זול יותר ורווחי באפן משמעותי מישראל. וילה נאה עם שטח של 170 מ”ר, שני מפלסים עם נוף לים – יכולה לעלות כאן החל מ350,000 יורו. כ1.3 מ’ ש”ח בלבד. וניתן להשכירה בכ 2000 יורו לחודש. איפה זה ואיפה הארץ? יש הרבה ישראלים שאין להם כסף לרכישת דירה בארץ. בטח לא עם נוף מדהים. אבל 300,000 יורו – יש להם. אז מה רע? לקנות שם, שיעלה הערך, ויניב גם תשואה חודשית נאה. וכשנרצה נוכל גם לגור ולהינפש כאן. אפשר גם לעבוד בארץ ולגור שם. האמת – זה חיסכון מאד גדול……. ומה רע לקבל שכ”ד גבוה משם ולשכור פה בארץ דירה איפה שרוצים בזמן שמחיר הנכס גדל?

2. כי זה קרוב. זה קל ונוח להגיע לשם. במחיר של פחות מטיסה לאילת – אתם שם. וזה מסיר את החשש הגדול של ביטחון בעיסקה. למרות שיש בכל מקום וגם כאן, חברות ניהול שמנהלות ומשכירות את הנכס, הישראלי החשדן רוצה שתהיה לו אפשרות קלה לנהל, להשכיר בעצמו ו/או למכור. הרבה יותר קשה לעשות זאת באמריקה או בכל מקום רחוק. כאן זה קל. עולים על מטוס בבוקר, וחוזרים בערב. זהו. וזה לא עולה הרבה.

3. כי זה מקנה תושבות אירופאית. זה לא סוד שהביטחון האישי בישראל הוא לצערינו “לא משהו”. רבים מוצאים מפלט כלשהו בדרכון אירופאי. אגב לא רק הישראלים. אם רוכשים נכס במעל 300,000 יורו מקבלים מידית תושבות אירופאית. אבל לא רק לך אלא לכל משפחתך ולהוריך גם כן! ואם חס וחלילה קורה כאן משהו, טילים, אירן… לא חסר… אז יש לנו דירת מפלט במקום קרוב ושקט, שקל להגיע אליו. פעם זו הייתה דרכם של העשירים בלבד. היום לצערי – כולם חושבים גם על זה.

4. כי קל יותר לעשות עסקים משם.  הממשל הקפריסאי מעודד השקעות זרות. רבים בעלי העסקים שהחליטו לשים את מקום מושבם בקפריסין. שימו לב לדוגמא הבאה: אם מקור הכנסתם אינו מקפריסין, לא חל על הרווח מס כלל. אז תארו לעצמכם עסק קפריסאי שמוכר בישראל, הרווח מגיע לקפריסין ואינו ממוסה… מענין נכון? וזו רק אחת הסיבות. 

5. מיסוי. מס החברות המקומי הוא בסך הכל 12%. המדינה שוחרת משקיעים זרים. לא פלא שחברות רבות מקימות מרכז בקפריסין (כולל אמדוקס לדוגמא) והן מרוויחות פעמיים. פעם אחת – עובדים מקומיים עולים זול מאד. חלקם מגיע מרוסיה ואוקראינה. אבל גם עובדים ממקומות אחרים שמחים להגיע לקפריסין לעבודה. המיסוי נמוך בהרבה לעובדים, עלויות המחיה נמוכות מאד, וניתן לקנות דירה בזול במקום ולשנות את החיים באפן דרמטי. לא מפתיע שעשרות אלפי משפחות שינו את חייהן כך, ובינהן כמה אלפי ישראלים.

6. אסטרטגיות ההשקעה הנפוצות בקפריסין:

 א. פליפ: רכישת נכס בשלב הPresale (לפני הבניה) במחיר מוזל ומכירתו ברווח נאה ממש לפני סיום בשלב הגמר.  קניית נכס חדש וביצוע פליפ נוסף… וכן הלאה

ב. השכרה לטווח ארוך: רכישת נכס (עדיף בשלב ה Presale כדי להרוויח את העליה)  והשכרתו לטווח ארוך, בלי כאבי ראש. ניתן להשיג כ5-7% תשואה לנכס חדש ופחות לנכס ישן.

ג. השכרה לטווח קצר: רכישת נכס ממש צמוד לאיזורי התיירות והשכרתו בשיטת Airbnb. במקרה כזה ניתן להשיג תשואה של כ-8-10% – פונקציה של איכות הנכס ומיקומו. אין הרבה נכסים כאלה ורובם משומשים שידרשו השקעה מרובה בחידוש ותחזוקות. ניתן, אך דורש הרבה התעסקות ותשלום גבוה בהרבה לחברת הניהול.  היתרון על הטווח הארוך – זניח.

ד. השקעה בפרוייקט (כגון רכישת קרקע או בנין להשכרה או מכירה): כאן מדובר על משקיעים כבדים יותר שמחפשים להרוויח בגדול, אבל גם משקיעים בפרוייקט שנתפר על פי מידותיהם. זו יכולה להיות קבוצה של 2-3 משקיעים או משקיע יחיד. לדוגמא: רוכשים בנין בשלב הפריסייל בהנחה מיוחדת, עם או בלי מימון בנקאי, ומוכרים את הדירות לפני תום הבניה או משאירים אותו להשכרה לכמה שנים ואז מבצעים אקזיט. למייסד החברה, טוביה “נדלנומטר” מרמרלי – (אנליסט נדל”ן) נסיון רב בבחינת השקעות ובתפירת השקעות מסוג זה, במיוחד למשקיעים כשירים.

המע”מ הוא 19%. אך אם מדובר על בית מגורים ראשון ניתן לדרוש מע”מ מופחת של 5%. שיעור מע”מ מופחת מוענק כאשר מתמלאות הדרישות הבאות:

• חל רק על אנשים פרטיים (לא חברות), בני 18 ומעלה.
• הנכס הנרכש יהיה מקום מגוריו העיקרי של המבקש ברפובליקה של קפריסין (במהלך שהותו בקפריסין).
• למבקש לא יהיה נכס אחר שנרכש בעבר בקפריסין בשיעור המע”מ המופחת.
• הנכס ישמש אך ורק לשימוש עצמי ולא למטרות רווח (כגון מהשכרה).
• במועד אישור שיעור המע”מ המופחת אין להשתמש בנכס (אין לגור בו, להשתמש במים ובחשמל).
• התעריף המופחת של 5% חל על 350,000 יורו הראשונים משווי הנכס, בעוד שערכו הכולל לא יעלה על 475,000 יורו. התעריף המופחת חל גם על 130 מ”ר ראשונים. וששטח המקרקעין, לא יעלה על 190 מ”ר.

בואו נסתכל על דוגמאות:

דירה בשטח של 100 מ”ר. ומחיר של 300,000 יורו – שיעור המע”מ הוא 5%.

בית בשטח של 200 מ”ר. ולא משנה מה המחיר – שיעור המע”מ הוא 19%.

בית/דירה בשווי מעל 475,000 יורו ולא משנה באיזה אזור – שיעור המע”מ הוא 19%.

דירה בשטח 120 מ”ר. ומחיר של 400,000 אירו – 350,000 אירו כפופים למע”מ של 5%, הנותרים – 19% מע”מ.

כללי שטח ומחיר אלו חלים על כל הפרויקטים אשר בגינם מוגשת בקשה להיתר תכנון לאחר 31.10.2023. על פרויקטים אשר בגינם מוגשת בקשה זו לפני 31.10.2023 חל כלל שונה, דהיינו: תעריף מופחת של 5% חל על 200 המ”ר הראשונים. שטח הנדל”ן, ללא קשר למחירו ולשטחו.

אם המבקש, שקיבל שיעור מע”מ מופחת, חדל להשתמש בנכס כמקום מגוריו העיקרי בקפריסין לפני 10 שנים מיום ההחזקה (במקרה של מכירה או השכרה), הוא מחויב להודיע על כך ל- מחלקת מע”מ תוך 30 יום ולשלם באופן יחסי את ההפרש בין שיעור המע”מ המופחת והסטנדרטי.

ברכישת נכס חדש – שעליו משולם מע”מ – יש פטור מלא ממס הרכישה שחל רק על נכס יד שניה.

לנכס יד שניה מתווסף מס רכישה (ביורו מערך הרכישה)  כדלקמן:

0-85,000 יורו      > 3%
85,000-170,000 > 5%
170,000 ומעלה    > 8%,

כפי שמצויין למעלה , יש פטור על 19,500 יורו הראשונים של ההכנסה משכירות. לאחר מכן, רק על ההפרש יש מס פרוגרסיבי כדלקמן:

0-19,500 > 0%
19,501-28,000 > 20%
28,001-36,300 > 25%
36,301-60,000 > 30%
60,001 ומעלה > 35%

1. עורך דין מקומי  – עולה בין 1% ל 2% ממחיר העיסקה.

2.בעסקאות יד שניה מקובל לקחת שמאי שמעריך את מחיר הדירה – עלות של כ 600 יורו

3.דמי ביול החוזה – עד 170,000 יורו – 0.15% מערך החוזה, ו 0.2% מעל סכום זה

4.תרגומים שונים הנדרשים על פי החוק

5.במקרה של לקיחת מימון בנקאי – דמי פתיחת תיק. דמי שמאות בנקאית, ביטוח הנכס לטובת הבנק

מס כזה משלמים בעת מכירת הנכס – אם היה רווח לעומת הקניה (מה שקורה בדרך כלל. כמו בארץ).

כפי שצויין למעלה יש פטור על רווחי ההון (השבח) על 17,086 יורו הראשונים של הרווח. לאחר מכן יש מס של 20% על השבח/ הרווח

הארנונה (תשלום מוניציפלי שנתי) משולם לרשות המקומית פעם בשנה לפי ערך הנכס והרשות המוניציפלית במקום. כל רשות קובעת את מחיריה בהתאמה. בדרך כלל העלויות נעות בין 100 ל400 יורו לשנה

ריהוט ואבזור – אם תרצה להשכיר את הדירה ולקבל תנובה יפה מקובל להשכיר שם מרוהט ומאובזר לזרים (המקומיים בד”כ יעדיפו להעביר את הריהוט שלהם).  בד”כ תצטרך גם לקנות את המיכשור הלבן (מקרר, מכ’ כביסה, מזגן, תנור +כיריים, ולעיתים מדיח וטלויזיה עם חיבור לאינטרנט).  קח את זה בחשבון.

תחזוקה – אם הדירה חדשה – אין לך כמעט עלויות תחזוקה בשנים הראשונות במיוחד אם מדובר בדירות שנבנו לפי תקן הבניה האירופי שהוחל ב 2017 (תקן שדרש איטם מאסיבי כנגד רטיבות וחיזוק נגד זעזועי קרקע ורעידות אדמה). אם רכשת דירה ישנה – תתרגל להוצאות תחזוקה יחסית גבוהות בגין צביעה פעם בשנתיים שלוש למניעת רטיבויות ועניני תחזוקה אחרים.

חברת ניהול – אם מסרת את הדירה לחברת ניהול זכור שככל שיש יותר תחזוקה הן מרוויחות יותר.. לכן אתה עשוי למצוא את עצמך משלם הרבה על תיקונים. העלויות הרשמיות הן בן 20-ל25% לשנה ממחיר השכירות שתקבל – בשכירות קצרת טווח. ראה מאמר על הניהול בנפרד. 

דמי השכרה למתווך בשכירות ארוכת טווח – מקובל לתת למתווך חודש אחד בשנה מדמי השכירות. אז אם השכרת לשלוש שנים – הרווחת שני חודשי שכירות.

הכל ליד הים

אם תסתובבו בערי קפריסין הנמצאות ליד הים, תראו תופעה מענינת. בנינים שנראים חדשים אך יש בהם הרבה סימני טחב שחורים מבחוץ, בנינים ישנים שצובעים אותם מבחוץ או בשיפוצים (כמעט כל שנתיים) ובנינים בסטנדרט חדש – עם הרבה בטון חשוף. אם ניכנס לשני הסוגים הראשונים נראה ברבים מהם רטיבויות ולחות בתקרות או בקירות פנימיים בגלל איטום לא מוצלח בבנינים הישנים. אגב במקומות המרוחקים מעל 2 ק”מ מהים הבעיה נראית פחות באופן טבעי ולכן בניה חדשה שהפכה למבוקשת התפתחה במעלה ההר עם נופים הצופים לים אך לא יותר מידי קרובים אליו.

תקן הבניה האירופי מ 2017

קפריסין הינה אי באיזור טקטוני בין אירופה ואסיה שיש בו מעת לעת רעידות אדמה. ב 2017 הכתיב האיחוד האירופי תקן בניה מחייב – הדורש מקבלנים לעמוד בו. התקן קובע איך תתבצע הבניה, אילו הגנות מיוחדות יהיו בו כנגד השפעות רעידות אדמה וצונאמי, ומחמיר מאד באיטום הבנין למים.  עלויות הבניה התייקרו. ומקומיים רבים בעלי יכולת זונחים את בתיהם הישניםלטובת החלפתם בבנינים בעלי התקן החדש. הזרים שמגיעים לקפריסין מעדיפים כמובן לרכוש נכסים בבנינים המבוססים על התקינה החדשה.

תעשיית השיפוצים

עם שינוי התקן ב2017 ובאופן טבעי החלו בעלי הנכסים לבצע Upgrade בנכסים הפרטיים. חלקם משפצים בעצמם  (כי הרי העלויות גבוהות) וחלקם פשוט מוכרים את הנכס במחיר נמוך מהשוק לקבלנים ומשקיעים שמשפצים את הנכס על פי התקן החדש ומוכרים אותו במחיר השוק. הבעיה הגדולה שמרבית המשפצים הם חאפערים שלא בהכרח עובדים לפי התקן, משקיעים את המינימום הנדרש, והבעיות חוזרות.

היתרון המרכזי של נכס ישן הוא בזמינותו. ניתן להיכנס אליו מיד. רואים בעיניים מה מקבלים. וניתן לשפץ אותו במיוחד לצרכים שלך.  אז אם אתם צריכים לגור מיד במקום – אין לכם בכלל אלטרנטיבה. כדאי אז לרכוש נכס שהתחיל להיבנות אחרי 2017. יתרון נוסף הוא שניתן להשוות את מחירו לנכסים דומים באיזור ולבצע משא ומתן עם המוכר. בנוסף – על נכס ישן – מישהו כבר שילם את המע”מ לפניך. אתם לא תשלמו מע”מ. אבל המחיר של הנכס, כמו בכל שוק, כמו בארץ, כבר יגלם את המע”מ ששולם. 

החסרונות ברורים גם הם: 

1.אין בחירה – מה שרואים זה מה שאפשר לקנות

2.צריכים לשלם הכל מיד, עם הרכישה. 

3.הלא צפוי: בעיות תחזוקה שעשויות להתעורר

4.מחירי השכירות נמוכים יותר ב-30% עד 40% ממחיר נכס חדש דומה באותה סביבה. 

5.חברת ניהול תגבה הרבה יותר כסף על תחזוקת בית ישן

החסרון הבולט של נכס חדש – הוא שאתה לא רואה אותו בעיניים. אתה רואה תכניות. רואה סביבה – אבל לא רואה את איכות הגימור והבניה. אתה לא יכול להיכנס ולגור. או להשכיר מיד. בדרך כלל – הוא יהיה גם יקר יותר מנכס ישן דומה (כנראה לא בשלב הPresale)

היתרונות גם הם די ברורים:

1.בית חדש מהניילונים – עם אחריות קבלן. אין בעיות תחזוקה.

2.אתה יכול לבחור את הנכס – ממגוון נכסים בפרוייקט שבחרת

3.ואם אתה רוכש בשלב ה Presale (המלצה שלנו) – אתה יכול: א.לשלם בנוחיות עם התקדמות הבניה ב.לעשות תיקונים בתכנית ובגמר ג.וחשוב מאד – אתה יכול למכור את הנכס לפני שתקבל אותו – ולבצע אקזיט.

4.תוכל להשכירו בקלות רבה (יש הרבה קופצים ובכיקר זרים)  במחיר גבוה

החדשות הטובות

זרים יכולים לקבל מימון בנקאי מבנקים מקומיים לרכישת נכס. הבנקים מחוייבים בחוק לאפשר מימון לזרים.

החדשות הפחות טובות

לאחר הבעיות הכלכליות שקפריסין חוותה עד שנת 2020, הבנקים זהירים מאד ומקשים מאד על תהליך המשכנתא כדלקמן:

•  הקבלנים והבנקאים אומרים שתוכל לקבל עד 70% מההון במשכנתא. המציאות היא שבמרבית המקרים הבנקאים , כדי להגן על עצמם, יתנו לך עד 50% במקרה הטוב לפי הערכת שמאי שלהם.
• ההליך מורכב ודורש הוכחת יכולת תשלומים. יש לתרגם מסמכים רבים ולאשרם נוטריונית, ויהיה תחקיר מקיף שלוקח זמן רב עד לאישור המשכנתא. כמובן שהעלויות של התרגום הנוטריוני עלייך. ואם משהו לא מובן להם במסמכים – יש פינג פונג של התכתבויות. 
• הריבית דומה כיום למשכנתאות בישראל. זה לא הכי משתלם…! ותיאלץ לשלם בנוסף: עלות הערכת שמאי מקומי של הבנק, דמי ביטוח לנכס, דמי  פתיחת תיק וכד’.
• ואם עברת את המסלול המייגע הזה – תוכל לקבל תוך חודשיים עד ארבעה חודשים (תלוי בבנק) את המשכנתא המיוחלת.

איך לעשות זאת נכון? 

יש אנשי אמצע שמכירים ומזרזים את התהליך. עורכי הדין שלכם. אלו שאנו בחרנו מקושרים היטב עם כל הבנקים, מכירים את ההליך מצויין, וברוב המקרים ישיגו לכם את המשכנתא המיוחלת תוך הנחייתכם בתהליך. זה לא שהתהליך יתקצר או יחסוך מסמכים. אך התקשורת תהיה פשוטה ומובנת בלי יותר מידי שאלות. הם יודעים בדיוק מה הבנק צריך וינחו אותך, ואז יפעילו את קשריהם כדי לזרז ולקצר תהליכים והחלטות בנושא.

לסיכום  – אם אתם יכולים בלי משכנתא – עדיף. אם אין לכם ברירה – השתמשו בעורך הדין שלכם. וזיכרו – אין ערובה של 100% בקבלת המימון!