
מהן שיטות ההשקעה בנדל"ן?
הרבה שואלים אותי, איך מתחילים עם השקעות בנדל"ן. הרי יש שפע של השקעות. יש כל כך הרבה סוגים ושיטות – איך נדע להפריד ביניהן, ומה
עד לפני שנתיים כמעט כל השקעת נדל"ן הייתה מוצלחת. זה אינו המצב היום. לא בארץ ולא בחו"ל.
המחירים עלו ואיתם קטנו שולי הרווח האפשריים, וגדל מרחב הטעות. אנו מאתרים ומציעים רק השקעות בעלות מרכיב ביטחון גבוה מאד, ללא התעסקות, עם נקודת יציאה ברורה ובטוחה שמהווה השקעה טובה גם בעיתות משבר, בקיצור – נדל"ת – נדל"ן ללא התעסקות.
משקיענו נהנים מההתמחות שצברנו בתחום בתי האבות, הלוואות נדל"ן בטוחות, קרנות נדל"ן, מעונות סטודנטים והשקעות נדל"ת אחרות.
כי היום, החוכמה היא לאתר את ההשקעה הפחות מסוכנת, ולהתאימה למשקיע. פחות חשוב אם ההשקעה מניבה עוד אחוז… יותר חשוב שנוכל לישון בשקט ולקבל תשואה בטוחה ובריאה.
עד לפני שנתיים כמעט כל השקעת נדל"ן הייתה מוצלחת. זה אינו המצב היום. לא בארץ ולא בחו"ל. המחירים עלו ואיתם קטנו שולי הרווח האפשריים, וגדל מרחב הטעות. אנו מאתרים ומציעים רק השקעות בעלות מרכיב ביטחון גבוה מאד, ללא התעסקות, עם נקודת יציאה ברורה ובטוחה שמהווה השקעה טובה גם בעיתות משבר. ובקיצור – נדל"ת. נדל"ן ללא התעסקות. משקיענו נהנים מההתמחות שצברנו בתחום בתי האבות, הלוואות נדל"ן בטוחות, קרנות נדל"ן, מעונות סטודנטים והשקעות נדל"ת אחרות. כי היום, החוכמה היא לאתר את ההשקעה הפחות מסוכנת, ולהתאימה למשקיע. פחות חשוב אם ההשקעה מניבה עוד אחוז… יותר חשוב שנוכל לישון בשקט ולקבל תשואה בטוחה ובריאה.
שוק הדיור המוגן (בתי אבות) נחשב לשוק הנדל"ן הבטוח והסולידי ביותר, מסיבות מובנות. עקב השיפור בשרותי הבריאות ובטכנולוגיה – האוכלוסיה המערבית מזדקנת, התמותה קטנה, והצורך בבתי אבות, הולך וגובר.
אם עד לא מזמן השקעה בדיור מוגן הייתה נחלתם של משקיעים כבדים בלבד, אנו מאפשרים כיום גישה להזדמנויות השקעה בתחום הנותנות תשואה בריאה ויציבה ונקודות יציאה הידועות מראש.
זה מתאפשר במתווי השקעה שונים שנבדקו והותאמו במיוחד למשקיע הישראלי. אנו עובדים רק מול יזמים / מפעילי דיור מוגן המאושרים ע"י הרשויות הממשלתיות והמקומיות הרלבנטיות, ואנו מעדיפים דיור מוגן סיעודי – עם התמחות, לדוגמא בדמנציה (שהולכת וגוברת בעולם המערבי).
במתווה הפופולרי (ההשקעה הסולידית ביותר שלנו במודל הנדל"ת) – ההתמקדות הינה ברכישת דירה בבית אבות קיים ומניב.
כולנו יודעים שבנקים מרוויחים מהלוואות ושכבטוחה להלוואות ממשכנים את הנכס. בצורה זו, אם חס וחלילה הלווה לא מצליח ביוזמתו, ו/או לשלם את ההלוואה, הבנק ייקח את הנכס ויממש אותו. זו בטוחה חזקה.
כתחליף למימון הבנקאי המסורבל, בשוק הנדל"ן מקובלות הלוואות ממשקיעים כבדים לקבלנים הממשכנות את הנכס (הלוואה ראשונה – נושה ראשון), או הלוואה שניה (כנושה שני – אחרי הבנק).
בכל הלוואה יש חשיבות רבה להבנת המבנה הכללי וגידור הסיכונים. בזה הבנקים מתמחים. אם עד לאחרונה, רק משקיעים כבדים או בנקים נחשפו להשקעה בהלוואות כאלה, היום אנו מאתרים ומאפשרים לקהל המשקיעים "להיות הבנק" ולהשקיע בהלוואות שכאלה (הלוואה ראשונה או שניה) עם בטוחות חזקות ותשואות סולידיות של בין 10% ל 15% לשנה. עם מסלול תשלום ריבית רבעוני, שנתי או בתום התקופה. נאמן (המפוקח על ידי הרשויות) מפקח על ההלוואה והתשלומים.
רכישת דירה או בית להשכרה היא ההשקעה הכי פשוטה והכי מקובלת. יש בה מרכיבים של בטחון (טאבו) תנובה (שכירות) והעלאת ערך (אם ממשים את ההשקעה). לעשות זאת בישראל – קשה כיוון שעלות הדירה מאד יקרה, וכתוצאה התשואה על הכסף נמוכה מאד. ולכן, משקיעים מעבר לים. עד לפני 3 שנים היה חכם להשקיע בבית בארה"ב. היינו שם והשקענו המון. לא עוד.
אנחנו לא ממליצים להשקיע מתוך אנרציה רק כדי להיות חלק מהעדר… החוכמה היא תמיד לאתר את המקום הבטוח הבא. בשביל זה צריך ניסיון, התמקדות וקשרים. וזה מה שאנחנו יודעים לעשות.
ברשותנו מגוון דירות להשקעה. כאלה שניתן להרוויח בהן ע"י פליפ לפני תום הבניה, וגם כאלה שנועדו לתת תשואה והעלאת ערך גבוהים במיוחד ולאורך זמן. אופי ההזדמנויות משתנה מעת לעת, אך צברנו נסיון והתמחות בדירות להשכרה, יחידות דיור מלונאיות במודל נדל"ת, דירות נופש ומעונות סטודנטים בבריטניה, קפריסין, הונגריה, יוון וגיאורגיה.
למייסד העסק, טוביה "נדלנומטר" מרמרלי (שהינו אנליסט נדל"ן) נסיון רב במיזמי בניה שונים בארה"ב ובאירופה. כשהוא מבצע אנליזות למיזמי בניה עבור גופים שונים עולות לעיתים הזדמנויות להשקעה מענינות בהן הוא משקיע באופן אישי. הזדמנויות אלה מאופיינות ברווח גדול בזמן קצר, כיאה להשקעה יזמית.
אין הרבה הזדמנויות כאלה היום. אך משנמצאה, וטוביה משקיע בה, ניתן לקבוצת משקיעים מצומצמת, המסוגלת להחליט מהר, ובעלי כסף זמין, להצטרף להשקעה במבנה הון או כהלוואה למיזם.
לדוגמא: אנו שוקלים להיכנס למיזם של בנית מתחם בן 88 דירות נופש על החוף בקפריסין, שבו הרווח הצפוי למשקיעים תוך כשנתיים הינו כ-70% במתווה הון, או 15% לשנה במתווה הלוואה עם מישכון הנכס כבטוחה ראשונה. ברור שבמתווה ההון קיים סיכון יזמי קטן יחסית, שטוביה שוקל לקחת אותו. במתווה ההלוואה הראשונה – הסיכון אפסי עקב הבטוחה החזקה.
הרבה שואלים אותי, איך מתחילים עם השקעות בנדל"ן. הרי יש שפע של השקעות. יש כל כך הרבה סוגים ושיטות – איך נדע להפריד ביניהן, ומה
כדי להבין מהי השקעה משולבת ומהם היתרונות שלה, הבה ונבין תחילה מהי השקעה ישירה (או יחידנית) ומהי השקעה עקיפה (או קבוצתית). כשמחליטים לרכוש באופן עצמאי
בכל דבר עדיף לעבוד לפי שיטה. גם בהשקעות. כולנו מכירים את השקעת הנדל"ן הנפוצה והפשוטה ביותר: השקעה בדירה. נכון? זו השקעה יחידנית. הווה אומר –
כידוע אין חובה להשקיע. אבל כולם יודעים שאם לא משקיעים כנראה שתהיה לנו בעיה עם הפנסיה, לא? אז משקיעים. במניות ובנדל"ן נכון? אבל, אם עד
לפני שנספר על הטרנד – מהן אופציות ההשקעה המקובלות בנדל"ן? המשקיע המחפש השקעת נדל״ן מניבה פונה בדרך כלל להשקעות המסורתיות כמו דירה או משרד להשקעה.
תחום ההשקעות הינו דבר רגיש ולרוב אינו צפוי, כך שבזמנים בלתי צפויים והפכפכים כמו משבר הקורונה הנוכחי בו ישראל וכל העולם מצוי בו – עולה
קרא כאן מה יש למשקיעים לספר עלינו ומה הופך אותנו לבחירה הראשונה של המשקיעים באיתור השקעות הנדל"ן או הנדל"ת שלהם
כשאינטגריטי וניסיון באיתור השקעות וניטרול סיכונים משתלבים עם תשומת לב לפרטים ולאנשים – יש לך עסק עם מקצוען. אין ספק. הוא יודע איך ובמה להשקיע.
תמיד חששתי להיכנס להשקעות בניכר. אבל כשטוביה לימד אותי על מודל הנדל"ת קיבלתי ביטחון, והשקעתי איתו כבר פעמיים, ואני לא מצטער לרגע…
עייפתי מלהשקיע ולטפל בנכסים שרכשתי. מודל ההשקעה נטול ההתעסקות שטוביה הציע לי קסם לי, ואני ממש לא מצטערת. להיפך, כבר השקעתי איתו 3 פעמים…
לאחר שנכנסתי למספר השקעות נדל"ן בארה"ב נתקלתי בבעיה שבגינה עמדתי להפסיד את אחד הנכסים. טוביה הגיע לעזרתי וחילץ אותי במינימום עלות. חבל שלא התייעצתי איתו קודם…