כמה מס נשלם ומה העלויות הנוספות בקפריסין היוונית?

מיסוי נמוך. רווחיות גבוהה.

המימשל החכם של קפריסין היוונית רוצה למשוך השקעות זרות. והכסף הזר אכן נוהר למקום לא רק בגלל ה”כיף” של לגור בקפריסין, אלא גם בגלל הטבות המס המפליגות לזרים. המדינה נחשבת למפלט מס אירופאי לכסף מכל העולם

כפי שרואים כאן למטה, המדינה מיטיבה מאד עם משקיעים זרים, מעודדת הגירה אליה והשקעה של חברות גדולות במקום.

• פטור ממס עד 19,500 יורו לשנה מהכנסת שכירות
• פטור ממס על דיבידנד
• פטור ממס על הכנסות מריבית
• אין מס עיזבון וירושה
• 5% מס חברות
• 5% מע”מ מופחת למגורים
• פטור ממס רווחי הון/שבח על 17,086 יורו הראשונים
• פטור ממס רכישה על דירה חדשה

מע”מ ומס רכישה נקרא שם (Transfer fee) –

המע”מ הוא 19%. אך אם מדובר על בית מגורים ראשון ניתן לדרוש מע”מ מופחת של 5%. שיעור מע”מ מופחת מוענק כאשר מתמלאות הדרישות הבאות:

• חל רק על אנשים פרטיים (לא חברות), בני 18 ומעלה.
• הנכס הנרכש יהיה מקום מגוריו העיקרי של המבקש ברפובליקה של קפריסין (במהלך שהותו בקפריסין).
• למבקש לא יהיה נכס אחר שנרכש בעבר בקפריסין בשיעור המע”מ המופחת.
• הנכס ישמש אך ורק לשימוש עצמי ולא למטרות רווח (כגון מהשכרה).
• במועד אישור שיעור המע”מ המופחת אין להשתמש בנכס (אין לגור בו, להשתמש במים ובחשמל).
• התעריף המופחת של 5% חל על 350,000 יורו הראשונים משווי הנכס, בעוד שערכו הכולל לא יעלה על 475,000 יורו. התעריף המופחת חל גם על 130 מ”ר ראשונים. וששטח המקרקעין, לא יעלה על 190 מ”ר.

בואו נסתכל על דוגמאות:

דירה בשטח של 100 מ”ר. ומחיר של 300,000 יורו – שיעור המע”מ הוא 5%.

בית בשטח של 200 מ”ר. ולא משנה מה המחיר – שיעור המע”מ הוא 19%.

בית/דירה בשווי מעל 475,000 יורו ולא משנה באיזה אזור – שיעור המע”מ הוא 19%.

דירה בשטח 120 מ”ר. ומחיר של 400,000 אירו – 350,000 אירו כפופים למע”מ של 5%, הנותרים – 19% מע”מ.

כללי שטח ומחיר אלו חלים על כל הפרויקטים אשר בגינם מוגשת בקשה להיתר תכנון לאחר 31.10.2023. על פרויקטים אשר בגינם מוגשת בקשה זו לפני 31.10.2023 חל כלל שונה, דהיינו: תעריף מופחת של 5% חל על 200 המ”ר הראשונים. שטח הנדל”ן, ללא קשר למחירו ולשטחו.

אם המבקש, שקיבל שיעור מע”מ מופחת, חדל להשתמש בנכס כמקום מגוריו העיקרי בקפריסין לפני 10 שנים מיום ההחזקה (במקרה של מכירה או השכרה), הוא מחויב להודיע על כך ל- מחלקת מע”מ תוך 30 יום ולשלם באופן יחסי את ההפרש בין שיעור המע”מ המופחת והסטנדרטי.

ברכישת נכס חדש – שעליו משולם מע”מ – יש פטור מלא ממס הרכישה שחל רק על נכס יד שניה.

לנכס יד שניה מתווסף מס רכישה (ביורו מערך הרכישה)  כדלקמן:

0-85,000 יורו > 3%

85,000-170,000 > 5%

170,000 ומעלה > 8%

מס על הכנסה משכירות –

כפי שמצויין למעלה , יש פטור על 19,500 יורו הראשונים של ההכנסה משכירות. לאחר מכן, רק על ההפרש יש מס פרוגרסיבי כדלקמן:

0-19,500 > 0%

19,501-28,000 > 20%

28,001-36,300  > 25%

36,301-60,000 < 30%

60,001ומעלה > 35%

עלויות חוזה –

1. עורך דין מקומי  – עולה בין 1% ל 2% ממחיר העיסקה.
2. בעסקאות יד שניה מקובל לקחת שמאי שמעריך את מחיר הדירה – עלות של כ 600 יורו
3. 3. דמי ביול החוזה – עד 170,000 יורו – 0.15% מערך החוזה, ו 0.2% מעל סכום זה
4. תרגומים שונים הנדרשים על פי החוק
5. במקרה של לקיחת מימון בנקאי – דמי פתיחת תיק. דמי שמאות בנקאית, ביטוח הנכס לטובת הבנק

מס שבח / מס רווחי הון –

מס כזה משלמים בעת מכירת הנכס – אם היה רווח לעומת הקניה (מה שקורה בדרך כלל. כמו בארץ).

כפי שצויין למעלה יש פטור על רווחי ההון (השבח) על 17,086 יורו הראשונים של הרווח. לאחר מכן יש מס של 20% על השבח/ הרווח

ארנונה/ תשלומים מוניציפליים –

הארנונה (תשלום מוניציפלי שנתי) משולם לרשות המקומית פעם בשנה לפי ערך הנכס והרשות המוניציפלית במקום. כל רשות קובעת את מחיריה בהתאמה. בדרך כלל העלויות נעות בין 100 ל400 יורו לשנה

ריהוט, אבזור ותחזוקה –

ריהוט ואבזור  – אם תרצה להשכיר את הדירה ולקבל תנובה יפה מקובל להשכיר שם מרוהט ומאובזר לזרים (המקומיים בד”כ יעדיפו להעביר את הריהוט שלהם).  בד”כ תצטרך גם לקנות את המיכשור הלבן (מקרר, מכ’ כביסה, מזגן, תנור +כיריים, ולעיתים מדיח וטלויזיה עם חיבור לאינטרנט).  קח את זה בחשבון.

תחזוקה –  אם הדירה חדשה – אין לך כמעט עלויות תחזוקה בשנים הראשונות במיוחד אם מדובר בדירות שנבנו לפי תקן הבניה האירופי שהוחל ב 2017 (תקן שדרש איטם מאסיבי כנגד רטיבות וחיזוק נגד זעזועי קרקע ורעידות אדמה). אם רכשת דירה ישנה – תתרגל להוצאות תחזוקה יחסית גבוהות בגין צביעה פעם בשנתיים שלוש למניעת רטיבויות ועניני תחזוקה אחרים.

חברת ניהול –  אם מסרת את הדירה לחברת ניהול זכור שככל שיש יותר תחזוקה הן מרוויחות יותר.. לכן אתה עשוי למצוא את עצמך משלם הרבה על תיקונים. העלויות הרשמיות הן בן 20-ל25% לשנה ממחיר השכירות שתקבל – בשכירות קצרת טווח. ראה מאמר על הניהול בנפרד.

דמי השכרה למתווך בשכירות ארוכת טווח –  מקובל לתת למתווך חודש אחד בשנה מדמי השכירות. אז אם השכרת לשלוש שנים – הרווחת שני חודשי שכירות.