בחינת השקעות נדל”ן

בשנים האחרונות, יותר ויותר אנשים בוחרים להשקיע בנדל”ן. אך, יש לקחת בחשבון שגם השקעות נדל”ן כוללת סיכונים ויש לבחון את ההשקעה לפני שבוחרים בה. כאשר בוחנים השקעות נדל”ן ניתן להיות בטוחים יותר בהצלחתה של ההשקעה. ריכזנו לכם את האלמנטים החשובים לבחינת השקעות נדל”ן.

בחינת השקעות נדל”ן- השקעה מניבה

השקעה מניבה היא השקעת נדל”ן שמניבה שני סוגי תשואות. האחת תהיה הכנסה כספית מידי חודש על ידי שכר דירה והשנייה תהיה הכנסה כתוצאה מעליית ערך הנכס שתבוא לידי ביטוי במכירת הנכס. כלומר השקעה מניבה תניב לכם רווחים מידי חודש ללא קשר לעליית ערכו של הנכס. מדובר בהשקעה בסיסית ובטוחה יחסית. 

בחינת השקעות נדל”ן- השקעה משביחה

השקעה משביחה היא השקעת נדל”ן בה יש צפי להשבחת ערכו של הנכס. בהשקעה משביחה יהיה צורך בביצוע פרוצדורות שונות על מנת להשביח את הנכס. על ידי השבחת הנכס נוכל למקסם את הרווח בעת המכירה. בהשקעה משביחה אין וודאות לגבי תשואה ובמקרים רבים יהיה מדובר בתשואה נמוכה יחסית במהלך ההשקעה. 

בחינת השקעות נדל”ן- השקעה יזמית

השקעה יזמית היא השקעת נדל”ן שלא מניבה תשואות כלל במהלך ההשקעה אך היא צפויה להניב רווחים גבוהים בעתיד. השקעה יזמית היא השקעה הכוללת סיכונים רבים ומצריכה הון עצמי גדול יחסית. דוגמא להשקעה כזו היא השקעה בפרויקט תמ”א. במהלך הבנייה היזם לא יניב רווחים כלל, אך לאחר הבנייה היזם ימכור נכסים בבניין שבנה ויוכל להניב רווחים גבוהים במיוחד. 

בחינת השקעות נדל”ן- מיקום הנכס

אחד האלמנטים החשובים לבחינת השקעות נדל”ן הוא היכן הנכס נמצא. מיקום הנכס ישפיע על מגוון גורמים שונים בהם ההכנסות הצפויות, ההוצאות הכרוכות ברכישה ועוד. 

שימו לב- ככל שהאזור בו אתם מעוניינים להשקיע, יהיה מאופיין בהיצע נכסים נמוך ובביקוש גבוה, כך התשואה הפוטנציאלית תהיה גבוהה יותר. 

כאשר אתם בוחנים את מיקום הנכס יש לקחת בחשבון האם אתם מעוניינים להשקיע בארץ או בחו”ל. אך גם במידה שבחרתם בארץ לדוגמא, יהיה עליכם לקחת בחשבון מיקומים שונים כמו מרכזי ערים גדולות או נכסים בפריפריה. נכסים בערים הגדולות יהיו יקרים יותר אך יניבו תשואות גדולות, לעומת הנכסים בפריפריה, שיהיו זולים יחסית וכך גם התשואה שלהם. שימו לב שככל שהנכס קרוב לתחבורה ציבורית כך הביקוש יעלה. 

בחינת השקעות נדל”ן- היתכנות כלכלית

על מנת לבחון השקעות נדל”ן חשוב מאוד להבין מה ההיתכנות הכלכלית של המשקיע- האם ההשקעה תואמת את היכולת הכלכלית של המשקיע. לבחינת היתכנות כלכלית יש מספר גורמים חשובים-

• מה ההון העצמי הנדרש להשקעה?
• מה עלויות הרכישה בפועל (לרבות מיסים, אגרות, דמי תיווך, שכר טרחה לעורך דין ועוד)?
• מה ההוצאות הנלוות לצד שווי הנכס עצמו?

בחינת השקעות נדל”ן- רמת סיכון

השקעות נדל”ן כמו כל השקעה אחרת כוללות סיכונים ברמה מסוימת. לכן, כאשר אתם בוחנים השקעות נדל”ן, יש לקחת בחשבון מה רמת הסיכון הכלולה בהשקעה המתוכננת. לשם כך יש לבחון את הסיכונים בהשקעה ואת היתרונות בהשקעה והאם היתרונות עולים על הסיכונים. 

על מנת לבחון את רמת הסיכון בהשקעות נדל”ן יש לקחת בחשבון מספר אלמנטים-

• האם הסיכונים הם סיכונים כלכליים ופיננסיים?
• מה רמות הביקוש באזור בו מתוכננת ההשקעה?
• מה אחוזי התפוסה?
• מה מצב הנכס והאם יש צורך לשפץ אותו?
• האם תהיו מסוגלים לעמוד בהוצאות הנדרשות?
• האם המינוף הפיננסי מספק?
• האם התשואה הפוטנציאלית משתלמת?
• האם הנכס מצוי במקום מבוקש ואטרקטיבי או שיהיה קשה למצוא שוכרים?
• האם יש פוטנציאל השבחה לנכס?

קראו עוד: מהן שיטות ההשקעה בנדל”ן?

בחינת השקעות נדל”ן- תשואה פוטנציאלית

על מנת לבחון השקעות נדל”ן יש לבחון את הרווח השוטף מהנכס המדובר, כלומר את התשואה הפוטנציאלית מההשקעה. התשואה הפוטנציאלית היא אחד השיקולים החשובים ביותר שכן לשמה אתם מבצעים את ההשקעה. לשם כך, בחנו מה התשואה הפוטנציאלית מהנכס המתוכנן להשקעה והאם ההשקעה שווה את הסיכונים הטמונים בה.

שימו לב- הכלל הוא שגובה דמי השכירות צריך להיות גבוה יותר מעלויות המימון של עסקת הרכישה. כלומר, הרווחים צריכים להיות גבוהים יותר מהחזרי ההלוואה או המשכנתא.

בארץ התשואה המקובלת עבור נכס למגורים נעה בין 3% עד 5% ואילו עבור נכס מסחרי בין 5% ל-8%. בחו”ל ניתן לצפות לתשואות גבוהות יותר שיכולות להגיע ל-10% עבור נכס מגורים. 

בחינת השקעות נדל”ן – על ידי בוחן השקעות נדל”ן מנוסה

כל אחד כמובן יכול להעריך את אופק ההצלחה של ההשקעה שעומדת לפניו. יחד עם זאת, בד”כ למשקיע העומד בפני החלטת השקעה בנדל”ן אחן את הכלים המדוייקים לביצוע הערכה ואנליזה רצינית של המהלך. במקרים רבים מומלץ ללבקש את חוות דעתו של בוחן השקעות נדל”ן, או בעגה המקצועית – אנליסט נדל”ן, שבידיו הכלים הנכונים לבחינת ההשקעה. בוחן השקעות כזה יציג בפניך בדיקה נייטרלית משיקולים זרים, יציג בפניך את הסיכונים ואת הסיכויים לצד ההיתכנות המעשית של ההשקעה. המוצלחים שבבוחנים הינם משקיעים מנוסים בעצמם שפיתחו כלי אנליזה מיוחדים כדוגמת “נדלנומטר”, ומסדי נתונים הכוללים את מרבית ההשקעות ומציעי ההשקעות למשקיעים ישראלים. הם אנשים מקושרים מאד שיכולים למנוע מבעדך להיכנס להשקעה כושלת.